Créer une SCI (Société Civile Immobilière) est une excellente manière d’organiser son patrimoine, de préparer sa transmission et, dans certains cas, d’optimiser sa fiscalité. Mais derrière cette structure patrimoniale souvent présentée comme simple, se cache une réalité beaucoup plus exigeante : obligations comptables, choix du régime fiscal, déclarations à respecter, gestion des revenus…
C’est précisément là qu’intervient l’expert-comptable spécialisé en SCI : sécuriser votre gestion et vous permettre d’utiliser pleinement votre SCI comme outil de stratégie patrimoniale et fiscale.
Pourquoi faire appel à un expert-comptable pour votre SCI ?
1. Sécuriser vos obligations légales
Une SCI reste une société. À ce titre, elle est soumise à un certain nombre de règles : tenue des comptes, déclarations fiscales annuelles, suivi des revenus et des charges.
Un expert-comptable veille à ce que chaque étape soit réalisée dans le respect du droit fiscal et social, afin d’éviter toute erreur pouvant conduire à un redressement.
2. Optimiser vos choix fiscaux
Le choix du régime fiscal est stratégique :
- SCI à l’Impôt sur le revenu (IR) : déclaration simplifiée, imposition directe entre les mains des associés, adaptée aux situations patrimoniales familiales ou aux revenus limités.
- SCI à l’Impôt sur les sociétés (IS) : comptabilité commerciale complète, possibilité d’amortir les biens, mais taxation différente lors de la revente (plus-values).
Un expert-comptable vous aide à comparer les deux régimes et à prendre une décision alignée sur vos objectifs (revenus complémentaires, transmission, optimisation à long terme).
3. Piloter votre SCI comme un véritable outil patrimonial
La SCI n’est pas seulement une enveloppe juridique. Elle peut être utilisée pour loger un bien professionnel (cabinet, bureaux), organiser une détention familiale ou gérer des investissements locatifs.
L’expert-comptable joue ici un rôle de copilote : gestion de la trésorerie, prévisionnels, choix des modes de financement, suivi de la rentabilité.
Quelles sont les obligations comptables et fiscales d’une SCI ?
SCI à l’IR
- Tenue d’une comptabilité simplifiée,
- Déclaration annuelle via le formulaire 2072,
- Chaque associé déclare sa quote-part dans sa déclaration de revenus.
SCI à l’IS
- Tenue d’une comptabilité commerciale (bilan, compte de résultat, annexes),
- Production d’une liasse fiscale annuelle,
- Déclarations de TVA si la SCI y est assujettie,
- Suivi précis des amortissements et des charges déductibles.
Dans les deux cas, une erreur de calcul ou une omission peut avoir des conséquences financières significatives.
Les risques d’une gestion sans expert-comptable
Certains associés choisissent de gérer leur SCI seuls, via un tableur ou des déclarations en ligne.
En pratique, les principales difficultés apparaissent rapidement :
- mauvaise affectation des revenus,
- oublis dans la déclaration des charges,
- erreurs dans le calcul des amortissements,
- non-respect des délais légaux.
👉 Ces erreurs ne sont pas anodines : elles peuvent conduire à un redressement fiscal, à des pénalités financières, voire à une remise en cause de la validité de certaines opérations (distribution, revente, transmission).
Combien coûte un expert-comptable SCI ?
Le coût d’un accompagnement dépend de la taille de votre SCI, du nombre d’associés et du régime fiscal choisi.
En moyenne :
- une SCI à l’IR nécessite un suivi allégé, avec un coût annuel modéré,
- une SCI à l’IS implique une gestion plus lourde et un accompagnement complet (bilan, fiscalité, déclarations), avec un coût plus élevé mais une véritable valeur ajoutée en optimisation fiscale.
Un expert-comptable spécialisé vous proposera un accompagnement sur-mesure, adapté à vos besoins et à vos objectifs patrimoniaux.
En conclusion
La SCI est un outil efficace pour organiser et développer son patrimoine, à condition de respecter strictement ses obligations et de faire les bons choix fiscaux.
L’accompagnement d’un expert-comptable spécialisé SCI permet de sécuriser votre gestion, d’anticiper les risques fiscaux et d’optimiser vos résultats.
Chez TREVYS, nous accompagnons particuliers, professionnels de santé et dirigeants dans la création et la gestion de leur SCI, avec une approche stratégique, fiscale et patrimoniale.
