Le 15 février 2025, la loi de finances pour 2025 a été promulguée, apportant des modifications significatives au régime fiscal applicable aux Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). Parmi ces ajustements, l’évolution du calcul des plus-values de cession des biens loués en meublé suscite une attention particulière, car elle impacte directement la rentabilité des investissements locatifs.
1. Rappel du régime fiscal des plus-values des LMNP
Jusqu’à présent, les LMNP étaient soumis au régime des plus-values immobilières privées des particuliers. La plus-value réalisée lors de la cession d’un bien était déterminée par la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Cette plus-value était ensuite soumise :
• À l’impôt sur le revenu, au taux fixe de 19 %.
• Aux prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 %.
• À des abattements pour durée de détention.
Par ailleurs, certaines exonérations étaient possibles, comme celle accordée aux résidences principales.
2. Le changement introduit par la loi de finances 2025
La principale évolution concerne la prise en compte des amortissements déduits au fil des années dans le calcul de la plus-value imposable.
Nouveau mode de calcul
Désormais, le prix d’acquisition du bien sera diminué des amortissements pratiqués sur la durée de détention, sauf pour ceux correspondant à des dépenses de :
• Construction,
• Reconstruction,
• Agrandissement,
• Amélioration.
Ce changement a pour conséquence d’augmenter la base imposable en cas de revente. En effet, les amortissements, qui permettent de réduire les bénéfices imposables durant la période de détention du bien, viendront désormais réduire le prix d’acquisition, entraînant ainsi une augmentation de la plus-value taxable.
3. Entrée en vigueur et impacts pour les investisseurs
Cette nouvelle règle s’applique aux cessions réalisées à compter du 16 février 2025, soit le lendemain de la promulgation de la loi de finances.
Conséquences pour les investisseurs LMNP
• Augmentation de la charge fiscale en cas de revente : Les propriétaires qui ont fortement amorti leur bien verront leur imposition sur la plus-value significativement accrue.
• Réflexion stratégique sur la détention des biens : La décision de vendre un bien LMNP devra désormais être anticipée pour optimiser la fiscalité.
• Attrait renforcé du régime du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) : Certains investisseurs pourraient être tentés d’opter pour ce régime, qui permet une imputation des moins-values sur le revenu global et une exonération possible après 5 ans d’activité.
Solutions et stratégies à envisager
• Allonger la durée de détention pour bénéficier des abattements progressifs sur la plus-value.
• Optimiser la structuration patrimoniale en étudiant les alternatives (ex. SCI à l’IS, passage au LMP).
• Anticiper la fiscalité à la revente en intégrant cette évolution dans la stratégie d’investissement locatif.
4. Conclusion : une réforme qui complexifie la fiscalité des LMNP
La réforme du calcul des plus-values des LMNP introduite par la loi de finances pour 2025 marque un tournant pour les investisseurs en immobilier locatif meublé. En intégrant la réintégration des amortissements dans le calcul, l’État cherche à réduire l’optimisation fiscale permise par ce régime.
Pour les investisseurs, il est essentiel d’anticiper cette évolution, d’adapter leur stratégie patrimoniale et de se faire accompagner par des experts pour optimiser leur fiscalité et maximiser leur rendement locatif.
Comment TREVYS peut vous accompagner ?
Chez TREVYS et son écosystème, nous accompagnons les investisseurs LMNP dans la gestion optimisée de leur fiscalité, l’anticipation des impacts de la législation et la mise en place de stratégies patrimoniales adaptées. Nos experts sont à votre disposition pour :
✅ Évaluer l’impact fiscal de vos investissements en LMNP.
✅ Structurer vos acquisitions pour limiter la pression fiscale.
✅ Optimiser votre régime fiscal en fonction de votre profil et de vos objectifs.
✅ Accompagner vos démarches de cession pour minimiser la taxation.
